Calculadora de hipoteca online vs simulador del banco: diferencias clave

Respuesta directa: una calculadora de hipoteca y el simulador de un banco resuelven la misma ecuación, pero con datos distintos. La calculadora genérica usa el tipo de interés que tú escribes y devuelve la cuota pura de capital e intereses. El simulador del banco introduce su tipo comercial, las bonificaciones que ofrece a cambio de contratar otros productos (nómina, seguros, tarjetas), a veces la comisión de apertura y los seguros y, si le das tus ingresos, una primera estimación de riesgo. Por eso las cifras no coinciden. La calculadora te sirve para entender y comparar escenarios; el simulador, para acercarte a lo que esa entidad concreta te ofrecería; y solo la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es una oferta que obliga al banco.

En esta guía tienes la fórmula que usan todas las calculadoras, un ejemplo resuelto con números, lo que añade cada banco en su simulador, la diferencia entre TIN y TAE, quién paga cada gasto según la Ley 5/2019, cómo influye el Euríbor, cuánto ahorro previo necesitas y un método para usar las dos herramientas sin llevarte sorpresas. Si prefieres ir directo a los números, tienes nuestra calculadora de hipoteca y la calculadora de cuota mensual, que trabajan con la misma fórmula que se explica más abajo.

Calculadora de hipoteca vs simulador del banco: diferencias de un vistazo

Durante la búsqueda de hipoteca vas a manejar tres cosas distintas que se suelen confundir: la calculadora genérica, el simulador comercial de cada entidad y la FEIN que el banco entrega cuando ya ha estudiado tu operación. Esta tabla resume en qué se parecen y en qué no.

La conclusión práctica es que no se trata de elegir entre calculadora y simulador, sino de usarlos en orden. Primero la calculadora, para saber qué cuota puedes asumir y cómo reacciona a cambios de tipo o de plazo. Después, los simuladores de dos o tres entidades con exactamente los mismos datos. Y al final, las FEIN, que son el único documento en el que puedes apoyar la decisión.

Qué calcula una calculadora de hipoteca genérica

Casi todas las calculadoras de hipoteca que encuentras en internet, incluida la nuestra, hacen lo mismo: aplican el sistema de amortización francés, que es el habitual en los préstamos hipotecarios en España. El propio simulador de TAE del Banco de España parte de esa hipótesis. Las diferencias entre calculadoras están en los extras (cuadro de amortización, gráficos, amortizaciones anticipadas, comparación de escenarios), no en la matemática de base.

El sistema francés: cuota constante, intereses decrecientes

En el sistema francés pagas la misma cuota todos los meses mientras el tipo no cambie. Lo que varía es su composición: al principio casi toda la cuota son intereses, porque se calculan sobre un capital pendiente muy alto; con los años, los intereses bajan y la parte que amortiza capital sube. Por eso la deuda se reduce despacio durante los primeros años, y por eso las amortizaciones anticipadas tempranas ahorran más intereses que las tardías.

Cada mes, los intereses se calculan como capital pendiente por tipo nominal anual dividido entre 12 (o entre 1.200 si el tipo va en porcentaje). Es la misma fórmula que describe el Banco de España en las hipótesis de su simulador de cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario. El resto de la cuota reduce el capital.

La fórmula de la cuota mensual

La cuota (C) de un préstamo con sistema francés se obtiene con esta expresión:

• P: el capital que pides prestado, que no es el precio de la vivienda.
• i: el tipo de interés mensual, es decir, el TIN anual dividido entre 12 y expresado en tanto por uno. Un 3 % anual equivale a 0,03 / 12 = 0,0025.
• n: el número total de cuotas. A 25 años con pagos mensuales, 25 × 12 = 300.

Esta fórmula da la cuota «limpia»: solo capital e intereses. No incluye seguros, comisiones, gastos de compraventa ni impuestos, y supone que el tipo se mantiene durante todo el plazo. Si la hipoteca es variable, lo que obtienes es la cuota del primer periodo, hasta la primera revisión.

Ejemplo resuelto: 150.000 € a 25 años con un TIN del 3 %

Vamos con un ejemplo ilustrativo. El 3 % es un tipo redondo elegido para hacer las cuentas, no una oferta de ninguna entidad. Como referencia de orden de magnitud, en la tabla de tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario del Banco de España, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre del conjunto de entidades de crédito figura en el 3,077 % para julio de 2026 (tabla consultada el 11 de septiembre de 2026).

1. Tipo mensual: i = 0,03 / 12 = 0,0025.
2. Número de cuotas: n = 25 × 12 = 300.
3. Factor de descuento: (1,0025)⁻³⁰⁰ ≈ 0,4728, así que el denominador es 1 − 0,4728 = 0,5272.
4. Cuota: 150.000 × 0,0025 / 0,5272 ≈ 711,32 € al mes.

De la primera cuota, 375,00 € son intereses (150.000 × 0,0025) y 336,32 € amortizan capital. En total pagarías 300 cuotas de 711,32 €, unos 213.395 €, de los que alrededor de 63.395 € serían intereses. Así evoluciona la deuda:

Ejemplo calculado con el sistema francés: 150.000 €, 300 cuotas mensuales, TIN fijo del 3 %, sin gastos ni seguros. Cifras redondeadas al euro.

Fíjate en el año 10: habrás pagado 85.358 € en cuotas (711,32 × 120) y todavía deberás algo más de 103.000 €. No es ningún truco del banco, es cómo funciona la amortización francesa, y es la razón por la que conviene mirar el coste total de la operación y no solo la cuota.

Lo que una calculadora genérica no sabe de ti

• Tu perfil de riesgo. No conoce tus ingresos, tu tipo de contrato, tus deudas ni tu historial, que es lo que el banco usa para fijar el tipo o para denegar la operación.
• La tarifa real de cada entidad. El tipo que escribes es una hipótesis. Si pones un tipo que nadie te va a conceder, la cuota será irreal por muy bien hecha que esté la fórmula.
• El coste de las bonificaciones. Una calculadora no sabe que, para conseguir cierto tipo, tendrías que contratar un seguro de vida o domiciliar la nómina.
• Los gastos y los impuestos. Ni la tasación, ni el ITP o el IVA de la compraventa, ni los seguros forman parte de la cuota.
• La evolución del Euríbor. En una variable, la calculadora congela el índice. Puedes compensarlo haciendo pruebas con tipos más altos, como verás más abajo.

Nada de esto la hace inútil. Para lo que sirve, que es entender la mecánica y comparar escenarios en segundos sin dar tus datos a nadie, no tiene rival. Si quieres profundizar en el cálculo, tienes la guía de cómo calcular tu hipoteca: cuota, TAE y amortización, y si lo que buscas es un préstamo sin garantía hipotecaria, la calculadora de préstamos.

Qué añade el simulador del banco

El simulador de una entidad usa la misma fórmula, pero la alimenta con su política comercial. Cada banco decide qué muestra y en qué orden, y estas herramientas cambian con frecuencia, así que aquí no vas a leer cómo funciona el de una entidad concreta. Lo que sí tienes son las piezas que casi todos incorporan y cómo interpretarlas.

El tipo de partida y el diferencial

En una hipoteca fija, el simulador te muestra el tipo que la entidad aplica, en su tarifa, a perfiles como el que has declarado. En una variable, te enseña el diferencial que se suma al índice de referencia (normalmente el Euríbor a un año) y, a menudo, un tipo fijo para los primeros meses o años. Ese tipo es orientativo: la oferta final puede mejorar o empeorar según tu perfil, la tasación y el porcentaje que pidas sobre el valor de la vivienda.

Bonificaciones: venta combinada frente a venta vinculada

Lo que más separa la cifra del simulador de la de una calculadora son las bonificaciones: el banco te rebaja el tipo si contratas otros productos, como domiciliar la nómina, seguros de hogar o de vida, tarjetas, planes de pensiones o recibos. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, distingue dos prácticas:

• Venta vinculada: el préstamo solo se concede si contratas otro producto. Está prohibida con carácter general (art. 17.1), con excepciones como los seguros que el banco puede exigir.
• Venta combinada: el préstamo también se ofrece por separado, y el paquete con productos tiene mejor precio. Está permitida (art. 17.6), pero el banco debe hacer la oferta de las dos formas, combinada y por separado, para que puedas ver las diferencias, e informarte de la parte del coste total que corresponde a cada producto (art. 17.7).

La consecuencia es directa: tienes derecho a conocer el precio de la hipoteca sin productos. Si un simulador solo te enseña el tipo bonificado, pide el otro. La comparación honesta no es el tipo bonificado de un banco contra el tipo sin bonificar de otro, sino el coste total con productos frente al coste total sin ellos.

¿Compensa bonificar? Un ejemplo con números

Seguimos con 150.000 € a 25 años. Supón, con cifras hipotéticas que solo sirven para ilustrar el razonamiento, que una entidad te ofrece un 3,6 % sin productos o un 3,0 % si contratas con ella un seguro de hogar de 350 € al año y un seguro de vida de 450 € al año, y domicilias la nómina.

Cuotas calculadas con el sistema francés. Primas de seguro hipotéticas, sin relación con ninguna oferta real.

Visto así, el paquete no compensa. Pero el análisis no termina ahí. El seguro de daños del inmueble es de los que el banco puede exigir (art. 17.3 de la Ley 5/2019), así que probablemente lo pagarías igualmente: lo que cuenta es cuánto más caro es el del banco que el que contratarías por tu cuenta. Si la diferencia fuera de 100 € al año, el balance cambiaría. Y el seguro de vida suele encarecerse con la edad, de modo que un paquete que compensa el primer año puede dejar de hacerlo más adelante. Haz la cuenta con precios reales, año a año, y comprueba en el contrato qué pasa con el tipo si dejas de cumplir alguna condición.

Otro punto a tu favor: cuando el banco exige un seguro, debe aceptar pólizas alternativas de otras aseguradoras con condiciones y prestaciones equivalentes, tanto al contratar como en cada renovación. No puede cobrarte por analizarlas, y aceptar una póliza distinta de la suya no puede empeorar las condiciones del préstamo (art. 17.3).

Scoring y evaluación de solvencia

Cuando el simulador te pide ingresos, gastos, tipo de contrato o edad, está haciendo un primer filtro de riesgo. Es solo el principio: la Ley 5/2019 obliga a los bancos a evaluar en profundidad tu solvencia antes de conceder el préstamo, teniendo en cuenta, entre otros factores, tu situación de empleo, los ingresos presentes y previsibles, el ahorro, los activos, los gastos fijos y los compromisos que ya tienes. Si una parte relevante del préstamo se va a pagar después de tu jubilación, también deben valorar los ingresos previsibles en esa etapa. Y la evaluación no puede basarse principalmente en el valor de la vivienda (art. 11).

Parte de esa información la obtiene la entidad de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), que recoge los préstamos, créditos, avales y garantías que tienes con las entidades declarantes. No es un registro de morosos, y puedes pedir gratis tu propio informe para saber qué va a ver el banco. Si te deniegan la hipoteca, la entidad debe informarte por escrito y sin demora (art. 11.6).

Un apunte importante: una «preaprobación» en un simulador no es una aprobación. Hasta que el banco no tiene tu documentación, la tasación y su análisis de riesgos, cualquier cifra es provisional.

Lo que un simulador comercial no te enseña (o te enseña tarde)

• El valor de tasación, que puede quedar por debajo del precio de compra y reducir lo que te financian.
• Los impuestos y gastos de la compraventa, que no forman parte de la hipoteca pero salen de tu ahorro.
• El precio real de los seguros para tu edad y tu capital, que en el simulador suele aparecer como una marca de «sí» o «no».
• Las condiciones de revisión del tipo variable: periodicidad, índice y fecha de referencia.
• Las compensaciones por amortización anticipada y por cambio de tipo, que la ley limita pero que conviene leer en el contrato.
• Lo que ocurre con el tipo si cancelas alguno de los productos bonificados.

TIN y TAE: por qué la calculadora y el banco no hablan del mismo número

Buena parte de la confusión entre calculadoras y simuladores viene de mezclar dos indicadores. El TIN (tipo de interés nominal) es el precio del dinero, sin gastos: es el que determina la cuota y el que meterás en cualquier calculadora. La TAE (tasa anual equivalente) expresa en un porcentaje anual el coste total del préstamo: intereses, comisiones y los demás gastos que tienes que pagar para obtenerlo y que la entidad conoce, como un seguro que exige. Se calcula con las reglas del anexo II de la Ley 5/2019, y su utilidad es comparar ofertas con comisiones, seguros y periodicidades distintas.

Con el ejemplo de 150.000 € a 25 años y un TIN del 3 %, la TAE cambia así según lo que se añade (cálculo propio con la fórmula de equivalencia financiera, redondeado):

Ejemplo ilustrativo. La TAE sin gastos ya supera al TIN porque los intereses se pagan cada mes. Importes de comisión y seguro hipotéticos.

Tres ideas para no equivocarte:

• La cuota sale del TIN, no de la TAE. Si metes la TAE en una calculadora, obtendrás una cuota más alta que la real, porque estarás tratando los gastos como si fueran intereses.
• Para comparar ofertas, usa la TAE y el coste total. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si una exige seguros o cobra comisión.
• En una variable, la TAE es una foto fija. Se calcula suponiendo que el índice de referencia no cambia durante la vida del préstamo; por eso los bancos hablan de «TAE variable». No anticipa lo que pagarás si el Euríbor sube o baja.

Si quieres comprobar la TAE de una oferta, el Banco de España tiene un simulador de TAE para préstamos hipotecarios que admite gastos iniciales y periódicos, y un simulador de préstamo hipotecario o personal. Son independientes de cualquier entidad comercial y sirven para contrastar lo que te enseñan los bancos. Las normas generales de transparencia bancaria están en la Orden EHA/2899/2011.

Una regla sencilla: la calculadora te dice cuánto pagarás cada mes; la TAE, cuánto te cuesta el dinero en total; y la FEIN, qué te ofrece realmente el banco. Si solo miras uno de los tres números, estás comparando a ciegas.

Euríbor, hipotecas variables y mixtas: donde más fallan las simulaciones

En una hipoteca variable, el tipo se forma sumando un diferencial fijo a un índice de referencia, casi siempre el Euríbor a un año. El tipo se revisa periódicamente (lo habitual es cada seis o doce meses) y en cada revisión la cuota se recalcula con el capital pendiente, el plazo restante y el nuevo tipo.

Dónde consultar el valor oficial del Euríbor

El Banco de España publica cada mes los valores oficiales en su tabla de tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario. En la consulta del 11 de septiembre de 2026, el Euríbor a un año figuraba en el 2,855 % para julio de 2026 y en el 2,954 % para agosto de 2026. Estos valores cambian cada mes: antes de simular, comprueba el último publicado y fíjate en qué mes de referencia usa tu contrato para cada revisión.

La prueba de estrés que ningún simulador hace por ti

Una calculadora congela el tipo, y un simulador comercial suele mostrar la cuota con el índice actual. Tú puedes hacer algo mejor: recalcular la cuota con tipos más altos para saber si podrías pagarla. Siguiendo con el ejemplo de 150.000 € a 25 años al 3 %, esto es lo que pasaría en la primera revisión, al cabo de un año, con 145.908 € pendientes y 288 cuotas por delante:

Ejemplo calculado: capital pendiente tras 12 cuotas al 3 % y recálculo con sistema francés a 288 meses. No es una previsión de tipos.

Si una subida de dos puntos te dejaría con una cuota que no podrías pagar, esa hipoteca variable es demasiado grande para tu situación, por bajo que sea el tipo de partida. Para jugar con distintos escenarios, tienes la calculadora de hipoteca variable con Euríbor.

Lo que dice la ley sobre las variables

• En los préstamos a tipo variable, el banco debe entregarte un documento separado con las cuotas que pagarías en distintos escenarios de evolución de los tipos (art. 14.1.c).
• No se puede fijar un límite a la baja del tipo, es decir, una cláusula suelo, y el interés remuneratorio no puede ser negativo (art. 21.3 y 21.4).
• El índice de referencia tiene que ser claro, accesible, objetivo y verificable, y no puede depender del propio prestamista (art. 21.2).

Hipotecas mixtas y cambio de variable a fijo

En una hipoteca mixta pagas un tipo fijo durante los primeros años y después pasas a variable. Para simularla bien tienes que hacer dos cálculos: la cuota del tramo fijo y, al terminar, la cuota del tramo variable con el capital que quede pendiente y varios escenarios de Euríbor. Muchos simuladores comerciales solo enseñan la primera cifra.

Si ya tienes una variable y te planteas pasar a fijo, el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 limita las compensaciones que puede cobrarte el banco por la novación o la subrogación a tipo fijo, y ese apartado se ha modificado en los últimos años (Real Decreto-ley 19/2022 y Real Decreto-ley 8/2023), con medidas temporales incluidas. Consulta la redacción vigente en el BOE antes de negociar, y pide a tu entidad la cifra por escrito.

Gastos de la hipoteca: quién paga qué según la Ley 5/2019

Ni la calculadora ni la mayoría de simuladores incluyen los gastos de formalización, y aquí la ley es clara. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los principales gastos de la hipoteca está fijado en su artículo 14.1.e:

Ojo con la última fila: los gastos de la hipoteca y los de la compraventa son cosas distintas. Los impuestos y los gastos de notaría y registro de la escritura de compraventa no forman parte del reparto de la Ley 5/2019 y suelen ser, con diferencia, la partida más grande de dinero que tienes que poner de tu bolsillo.

La FEIN, la FiAE y los 10 días naturales

El artículo 14.1 obliga al banco a entregarte, con una antelación mínima de diez días naturales antes de la firma, esta documentación:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta personalizada, que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): informa de las cláusulas relevantes, como los índices de referencia, el posible vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados, y la distribución de los gastos del préstamo.
• En las variables, el documento con las cuotas en distintos escenarios de tipos.
• Una copia del proyecto de contrato, que debe incluir de forma desglosada todos los gastos asociados a la firma.
• Información clara de qué gastos corresponden al banco y cuáles a ti.
• Si te exigen seguros, las condiciones de las garantías de esos seguros por escrito.
• La advertencia de que tienes derecho a asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elijas.

Esos diez días no son un trámite: son el tiempo que tienes para comparar la FEIN con la de otra entidad, pasar sus cifras por una calculadora independiente y revisar el contrato con calma.

El acta notarial previa

Antes de firmar tienes que comparecer ante el notario que elijas, como tarde el día anterior a la firma de la escritura (art. 15.3). El notario comprueba que te han entregado la documentación en plazo, te explica las cláusulas de la FEIN y la FiAE una por una, responde a tus dudas y te hace un test sobre la documentación recibida. Todo ello queda en un acta que no te cuesta nada (art. 15.8). Si no se acredita que la documentación llegó en plazo, o si no acudes, el notario no puede autorizar la escritura del préstamo (art. 15.5). Es asesoramiento independiente y gratuito, así que aprovéchalo: lleva escritas las preguntas que te hayan surgido al comparar ofertas.

Lo único que obliga al banco es la FEIN. Todo lo que ves antes, en calculadoras y simuladores, es una aproximación que te ayuda a llegar a esa ficha con los deberes hechos.

Cuánto puedes pedir: ratio de endeudamiento y ahorro previo

El criterio del 30-35 % de los ingresos

Muchos simuladores bancarios limitan el importe según tus ingresos. Como criterio habitual, se suele recomendar que el total de tus cuotas de deuda (hipoteca incluida) no pase del 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. No es una norma legal: la Ley 5/2019 obliga a evaluar la solvencia, pero no fija un porcentaje, y cada entidad aplica su propia política. Úsalo como referencia prudente, no como meta.

Un ejemplo con cifras redondas: con unos ingresos netos de 2.800 € al mes, el 30 % son 840 € y el 35 %, 980 €. Si ya pagas 200 € al mes por un préstamo del coche, el margen con el criterio del 35 % se queda en 780 €. Con la calculadora, a 25 años y con un TIN del 3 %:

Capital calculado despejando P en la fórmula del sistema francés. Ingresos y deudas del ejemplo, hipotéticos.

Aquí la calculadora genérica te da una ventaja: puedes invertir el cálculo y partir de la cuota que te sientes cómodo pagando, en lugar de partir del precio del piso que te gusta. Tenlo en cuenta también si tus ingresos son variables, si el préstamo se alargará más allá de tu jubilación o si piensas en una variable: en esos casos, quedarte por debajo del criterio es más sensato.

Ahorro previo: el 20 % no es todo

En la práctica habitual, los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación cuando se trata de vivienda habitual. El resto, más los impuestos y gastos de la compraventa, sale de tu ahorro. Un ejemplo con una vivienda de 200.000 € (el tipo del ITP y el del AJD dependen de tu comunidad autónoma: los del ejemplo son hipotéticos):

Los tipos del ITP y del AJD los fija cada comunidad autónoma, y muchas tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, entre otros supuestos. En Canarias, la vivienda nueva tributa por IGIC en lugar de IVA, y en Ceuta y Melilla se aplica el IPSI. Antes de hacer números definitivos, consulta la web de la hacienda de tu comunidad o pregunta al notario. Si quieres ver el cálculo aplicado a tu territorio, tienes calculadoras por comunidad como la de hipoteca en Madrid.

Y si la tasación sale por debajo del precio, el porcentaje de financiación se aplica sobre la tasación, así que necesitarás más ahorro. Es otra razón para no quedarte justo.

Cómo usar la calculadora y el simulador sin llevarte sorpresas: método en 7 pasos

1. Fija tu cuota máxima. Aplica el criterio del 30-35 % a tus ingresos netos, descuenta las cuotas de otras deudas y quédate con un margen si tus ingresos no son estables.
2. Traduce la cuota a capital. Con la calculadora, prueba dos o tres plazos y tipos para ver qué importe permite esa cuota. Recuerda que alargar el plazo baja la cuota pero dispara los intereses totales.
3. Haz la prueba de estrés. Si miras variables o mixtas, recalcula con uno y dos puntos más. Si la cuota resultante no te cabe, reduce el importe.
4. Simula en varias entidades con los mismos datos. Mismo importe, mismo plazo, mismo valor de vivienda, mismos ingresos. Si cambias un dato entre simuladores, la comparación ya no vale.
5. Pide la oferta con y sin productos. Calcula el coste anual de cada producto bonificado y compáralo con el ahorro de cuota, como en el ejemplo de arriba.
6. Compara las FEIN, no los simuladores. Mira TIN, TAE, coste total, comisiones, seguros exigidos, periodicidad de revisión y compensaciones por amortización anticipada. Pasa las cifras por una calculadora independiente para comprobar la cuota.
7. Usa el acta notarial previa. Lleva tus dudas por escrito. Si algo no te cuadra, no firmes hasta aclararlo.

Sobre el asesoramiento: la Ley 5/2019 regula quién puede prestar servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios y obliga a quien lo haga a decirte por escrito si te está asesorando, qué conjunto de productos tiene en cuenta (solo los de una entidad o una gama más amplia del mercado) y cuánto te va a cobrar (art. 19). Si tu operación es compleja, tu situación laboral no es estándar o dudas entre varias ofertas, busca asesoramiento independiente de las entidades que te van a prestar, y no olvides que el del notario es gratuito. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España reúne guías, simuladores y un apartado sobre hipotecas; y si tienes un conflicto con tu entidad, explica cómo presentar una reclamación.

Errores habituales al comparar hipotecas con calculadoras y simuladores

• Comparar cuotas con plazos distintos. Una cuota más baja a 30 años puede salir mucho más cara que una más alta a 25. Compara siempre al mismo plazo y mira los intereses totales.
• Meter la TAE en la calculadora. La cuota se calcula con el TIN. Con la TAE obtendrás una cuota inflada.
• Olvidar el coste de los productos bonificados. Un tipo bajo con tres seguros caros puede salir peor que un tipo algo más alto sin ataduras.
• Tomar la preaprobación como un sí. Hasta la FEIN no hay oferta firme, y la tasación puede cambiar los números.
• Calcular solo la cuota del primer año en una variable. Haz siempre la prueba de estrés.
• Olvidar la parte de la compraventa. El ITP o el IVA no aparecen en ningún simulador de cuota y son la partida más grande del ahorro que necesitas.
• No leer las compensaciones por amortización anticipada. La ley las limita (art. 23), pero conviene saber qué porcentaje y durante cuántos años figura en tu contrato.
• Firmar con prisa. Los diez días naturales existen para comparar. Úsalos.

La calculadora no sabe cuánto te va a cobrar el banco y el simulador del banco no sabe cuánto puedes pagar tú. Esas dos preguntas las tienes que responder tú, por ese orden.

Preguntas frecuentes

¿Por qué el simulador del banco me da una cuota distinta a la de una calculadora online?

Porque parten de datos distintos. La calculadora usa el tipo que tú escribes y solo calcula capital e intereses. El simulador aplica la tarifa de la entidad, las bonificaciones que marques y, a veces, seguros o la comisión de apertura. Si metes en la calculadora exactamente el mismo TIN, importe y plazo que el simulador, la cuota debería coincidir o diferir solo por redondeos y fechas de cobro.

¿Es fiable una calculadora de hipoteca online?

Es fiable para lo que calcula: la cuota de un préstamo con sistema francés a partir de un importe, un plazo y un tipo. Lo que no puede saber es qué tipo te van a ofrecer, cuánto cuestan los productos vinculados ni cómo evolucionará el Euríbor. Úsala para entender y comparar escenarios, y contrasta el resultado con la FEIN.

¿El resultado del simulador del banco me compromete a mí o al banco?

No. El simulador es orientativo para las dos partes. La oferta que obliga al banco es la FEIN, que tiene la consideración de oferta vinculante durante el plazo pactado hasta la firma, con un mínimo de diez días (art. 14.1.a de la Ley 5/2019). Tú no quedas obligado hasta que firmas la escritura.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?

El TIN es el tipo de interés nominal y determina la cuota. La TAE expresa el coste total anual e incluye, además de los intereses, las comisiones y los gastos que la entidad conoce y que tienes que pagar para obtener el préstamo, como un seguro exigido. Para calcular la cuota usa el TIN; para comparar ofertas, la TAE y el coste total.

¿Qué es la FEIN y cuándo me la tienen que dar?

La Ficha Europea de Información Normalizada es la oferta personalizada del banco, con todas las condiciones de tu préstamo. Te la tienen que entregar, junto con la FiAE, el proyecto de contrato y el resto de documentación del artículo 14.1 de la Ley 5/2019, con al menos diez días naturales de antelación a la firma.

¿Quién paga los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca?

Según el artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, el banco paga la gestoría, la notaría de la escritura de préstamo y la inscripción en el registro; tú pagas la tasación y las copias que pidas. El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de préstamo corresponde al prestamista según la normativa tributaria. Los gastos e impuestos de la compraventa son aparte y los pagas tú como comprador.

¿Puedo contratar el seguro de vida o de hogar fuera del banco?

Sí. Si el banco exige un seguro, tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones y prestaciones equivalentes, al contratar y en cada renovación, sin cobrarte por analizarlas y sin empeorar las condiciones del préstamo (art. 17.3). Otra cosa es que la bonificación del tipo dependa de contratar el seguro con la entidad: en ese caso haz la cuenta de si el ahorro compensa el sobrecoste.

¿Qué porcentaje de mis ingresos puedo dedicar a la hipoteca?

No hay un porcentaje legal. Como criterio habitual se usa que el total de tus deudas no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, y cada banco aplica su propia política de riesgos. Si tus ingresos son variables o eliges tipo variable, conviene quedarse por debajo.

¿Cuánto dinero ahorrado necesito para comprar una vivienda?

Como práctica habitual, los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre precio y tasación en vivienda habitual, así que necesitas el 20 % restante más los impuestos de la compraventa (ITP en vivienda usada; IVA y AJD en nueva) y los gastos de notaría, registro y tasación. Los tipos de ITP y AJD dependen de tu comunidad autónoma, así que el total cambia mucho de una a otra.

¿Dónde consulto el valor oficial del Euríbor?

En la tabla de tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario del Portal del Cliente Bancario del Banco de España, que se actualiza cada mes. Comprueba en tu contrato qué mes de referencia se usa en cada revisión, porque suele ser anterior a la fecha en que cambia la cuota.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?

El banco calcula el porcentaje que financia sobre el menor de los dos valores, así que te prestará menos de lo previsto y tendrás que aportar la diferencia con ahorro. Por eso conviene no ajustar al máximo el presupuesto y dejar un colchón hasta conocer la tasación.

Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. Las cifras de los ejemplos son ilustrativas y no corresponden a ofertas de ninguna entidad. Los valores de índices citados proceden del Banco de España en la fecha indicada y cambian cada mes. Antes de firmar, compara varias FEIN y, si tienes dudas, busca asesoramiento independiente y aprovecha el asesoramiento gratuito del notario. Actualizado el 11 de septiembre de 2026.

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