Cómo Calcular tu Hipoteca: Cuota Mensual, Intereses y Amortización

Calcular una hipoteca es responder a cuatro preguntas con números: cuánto capital te presta el banco, a qué tipo de interés, durante cuántos meses y con qué gastos alrededor. Con el sistema francés —el que usan prácticamente todas las hipotecas en España— la cuota mensual sale de una única fórmula: Cuota = C × [r × (1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], donde C es el capital, r es el tipo nominal anual dividido entre 12 y n el número total de meses. Con 200.000 € a 25 años y un TIN del 3 %, la cuota sale 948,42 € al mes y los intereses totales, 84.526,79 €. El resto de esta guía desarrolla ese cálculo paso a paso, explica qué añade la TAE y qué dinero necesitas antes de firmar.

Los números de esta página son ejemplos didácticos calculados con la fórmula del sistema francés. No son una oferta ni reflejan las condiciones de ninguna entidad concreta: el tipo, el diferencial y las comisiones que te ofrezcan a ti solo aparecen en la FEIN que el banco está obligado a entregarte.

Los cinco conceptos que hay que dominar antes de calcular

Antes de tocar una calculadora conviene tener claro el vocabulario, porque casi todos los errores de cálculo nacen de confundir dos términos parecidos.

Capital y capital pendiente

El capital es el dinero que el banco te presta: el precio de la vivienda menos la entrada que aportas tú. El capital pendiente es lo que aún debes en un momento dado, y es la cifra sobre la que se calculan los intereses de cada mes. Por eso una hipoteca no cobra intereses sobre los 200.000 € iniciales durante 25 años, sino sobre un saldo que baja mes a mes.

TIN, el precio del dinero

El tipo de interés nominal es el porcentaje anual que el banco aplica sobre el capital pendiente. Para calcular una cuota mensual hay que convertirlo a mensual dividiéndolo entre doce. Un TIN del 3 % anual equivale a un 0,25 % mensual. Esa división es exactamente lo que hace la banca en la práctica española: no se usa una equivalencia compuesta, sino el tipo nominal proporcional.

TAE, el coste real

La tasa anual equivalente incorpora al TIN las comisiones y los gastos que sí forman parte del coste del crédito, y los reparte a lo largo de la vida del préstamo con criterio financiero. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas si una cobra comisión de apertura y la otra no. Cuando compares ofertas, la TAE es la cifra que permite ponerlas en la misma escala.

Plazo

El número de meses durante los que devolverás el préstamo. Alargar el plazo baja la cuota y sube el total de intereses; acortarlo hace lo contrario. Más abajo tienes la tabla con las cifras exactas de ese intercambio.

Sistema de amortización

Define cómo se reparte cada cuota entre intereses y devolución de capital. El sistema francés mantiene la cuota constante y va cambiando el reparto interno. Existen otros —cuota de capital constante, sistema americano—, pero en vivienda residencial española el francés es el estándar absoluto.

La fórmula del sistema francés, paso a paso

Vamos a resolver la fórmula entera con un caso concreto para que puedas repetirla con tus propias cifras. Supuesto de trabajo: 200.000 € de capital, 25 años de plazo, TIN del 3 % anual. El 3 % es una cifra redonda elegida para que los números sean fáciles de seguir, no una previsión de mercado.

1. Convierte el tipo a mensual. r = 0,03 / 12 = 0,0025. Es decir, un 0,25 % al mes.
2. Convierte el plazo a meses. n = 25 × 12 = 300 cuotas.
3. Calcula (1+r)ⁿ. 1,0025 elevado a 300 da 2,115020.
4. Numerador. r × 2,115020 = 0,0025 × 2,115020 = 0,00528755.
5. Denominador. 2,115020 − 1 = 1,115020.
6. Divide y multiplica por el capital. 0,00528755 / 1,115020 = 0,00474211. Multiplicado por 200.000 € da 948,42 € al mes.

Comprobación: 948,42 € × 300 cuotas = 284.526,79 € pagados en total. Restando los 200.000 € de capital quedan 84.526,79 € de intereses. Sobre el papel suena abstracto; visto de otra forma, por cada euro prestado devuelves 1,42 €.

Si prefieres no hacer cuentas a mano, la calculadora que tienes arriba resuelve esta misma fórmula en tu navegador, y la calculadora de préstamo de GlobalTool te da el cuadro de amortización completo. Para el mismo cálculo enfocado a vivienda, tienes también la calculadora de cuota mensual de hipoteca.

Por qué la cuota no se calcula dividiendo

Un error muy repetido consiste en dividir el capital entre los meses y sumarle un interés plano. Con 200.000 € entre 300 meses saldrían 666,67 € de capital, y si a eso se le suma un 3 % del capital inicial dividido entre doce (500 €) se obtienen 1.166 €, muy por encima de la cuota real. La diferencia está en que los intereses no se calculan sobre el capital inicial, sino sobre el pendiente, que baja cada mes. La fórmula del sistema francés es precisamente la que resuelve ese equilibrio: una cuota fija que, aplicada 300 veces sobre un saldo decreciente, deja el préstamo a cero justo en la última.

Qué pasa dentro de cada cuota: el cuadro de amortización real

Toda cuota se parte en dos: intereses del mes e importe que reduce la deuda. Los intereses del mes se calculan multiplicando el capital pendiente por el tipo mensual. En la primera cuota del ejemplo: 200.000 € × 0,0025 = 500,00 € de intereses, y los 448,42 € restantes van a capital. En la última cuota, la número 300, quedan solo 2,37 € de intereses y 946,06 € de capital.

Desglose de cuotas concretas. Hipoteca de 200.000 €, 25 años, TIN 3 %. Cuota constante de 948,42 €.

Cuota nº	Parte de intereses	Parte de capital	Capital pendiente
1	500,00 €	448,42 €	199.551,58 €
24	473,49 €	474,93 €	188.922,70 €
60	428,83 €	519,60 €	171.010,95 €
120	344,85 €	603,57 €	137.336,79 €
180	247,30 €	701,12 €	98.220,31 €
240	133,99 €	814,43 €	52.781,96 €
300	2,37 €	946,06 €	0,00 €

Fíjate en el dato de la cuota 24: es la primera en la que la parte de capital supera a la de intereses. Es decir, durante los dos primeros años del préstamo, más de la mitad de cada cuota se va en intereses. Ese detalle explica por qué amortizar pronto tiene mucho más efecto que amortizar tarde, y por qué las hipotecas largas resultan tan caras aunque la cuota parezca cómoda.

Evolución anual acumulada del mismo préstamo (200.000 €, 25 años, TIN 3 %).

Al final del año	Capital amortizado	Intereses acumulados	Capital pendiente
1	5.455,68 €	5.925,39 €	194.544,32 €
5	28.989,05 €	27.916,31 €	171.010,95 €
10	62.663,21 €	51.147,50 €	137.336,79 €
15	101.779,69 €	68.936,38 €	98.220,31 €
20	147.218,04 €	80.403,39 €	52.781,96 €
25	200.000,00 €	84.526,79 €	0,00 €

A mitad de vida del préstamo, en el año 12 o 13, todavía debes más de la mitad del capital pese a llevar pagada la mitad de las cuotas. No es un truco del banco: es la consecuencia matemática de que los intereses se cobran sobre el saldo vivo y ese saldo empieza siendo el máximo.

TIN y TAE: por qué la cifra que compara es la segunda

El TIN te dice el precio del dinero. La TAE te dice el coste del contrato. La diferencia entre ambas es todo lo demás: comisión de apertura, gastos que asume el prestatario y que la normativa incluye en el cálculo, y el efecto de la periodicidad de los pagos. Una hipoteca con TIN del 3 % y comisión de apertura tendrá una TAE por encima del 3 %; otra con el mismo TIN y sin comisión tendrá una TAE muy próxima.

Hay dos matices que conviene tener presentes cuando leas una TAE en una hipoteca:

• En las hipotecas variables la TAE es una estimación. Se calcula suponiendo que el índice de referencia se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, cosa que no ocurre nunca. Se llama TAE Variable y sirve para comparar, no para predecir.
• La TAE bonificada supone que cumples todas las vinculaciones. Si te ofrecen un tipo con nómina, seguro de hogar y seguro de vida, la TAE anunciada asume que contratas los tres y los mantienes. Pide siempre la TAE sin bonificar en paralelo, porque es la que aplicará el día que dejes de cumplir alguna condición.

La comisión de apertura, cuando existe, se devenga una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo, según el artículo 14.4 de la Ley 5/2019. No pueden cobrarte esos conceptos por separado además de la apertura.

Fijo, variable y mixto: cómo cambia el cálculo en cada uno

La modalidad de tipo no cambia la fórmula, cambia el valor de r y su estabilidad en el tiempo.

Hipoteca a tipo fijo

El TIN se pacta al inicio y no se mueve. La cuota que calculas hoy es la que pagarás dentro de veinte años. El cálculo es exactamente el del ejemplo anterior y no hay incertidumbre: sabes desde la firma el total de intereses que vas a pagar. A cambio, la entidad te cobra por asumir ella el riesgo de que los tipos suban, así que el tipo de salida suele ser más alto que el tipo inicial de una variable.

Hipoteca a tipo variable

El tipo se compone de dos piezas: un índice de referencia —habitualmente el euríbor a doce meses, aunque también existen el IRPH y otros índices oficiales— más un diferencial fijo pactado en la escritura. El diferencial no cambia nunca; el índice sí. En cada revisión, normalmente anual o semestral, se toma el valor del índice publicado en la fecha pactada, se le suma el diferencial y se recalcula la cuota con la fórmula del sistema francés aplicada al capital pendiente y a los meses que queden.

Ese detalle importa: en una revisión no se recalcula el préstamo entero, sino el saldo vivo repartido en el plazo restante. Por eso una subida de tipos duele más en el año 3 que en el año 22, cuando queda poco capital sobre el que aplicar el nuevo tipo.

El valor del euríbor lo publica el administrador del índice y el Banco de España publica mensualmente los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario en el BOE. No vas a encontrar aquí el dato de hoy porque cambia a diario: consúltalo en la fuente oficial antes de hacer tus números. Si quieres ver cómo se traslada un cambio de índice a tu cuota, la calculadora de hipoteca con euríbor plantea ese escenario.

Hipoteca mixta

Un tramo inicial a tipo fijo —tres, cinco, diez o quince años— y el resto a variable. Para calcularla bien tienes que hacer dos cálculos encadenados: primero la cuota del tramo fijo con el plazo total, y después, al llegar el cambio, una cuota nueva sobre el capital que quede y los meses que resten al tipo variable que corresponda. El error habitual es simular la mixta como si el tipo fijo inicial durase toda la vida del préstamo, lo que da una cifra optimista.

No existe una modalidad mejor que otra en abstracto. Fijo, variable y mixto reparten el riesgo de tipos de forma distinta entre tú y el banco, y qué reparto te conviene depende de tu horizonte, de tu colchón de ahorro y de tu tolerancia a que la cuota se mueva. Esa decisión se toma con las ofertas vinculantes delante y, si el importe es alto, con un asesor.

Cómo afectan el plazo y el tipo: las cifras exactas

Estas dos tablas están calculadas con la misma fórmula y el mismo capital de 200.000 €. Sirven para calibrar la magnitud de cada decisión antes de sentarte con el banco.

Efecto del plazo. Capital 200.000 €, TIN 3 % en todos los casos.

Plazo	Cuota mensual	Intereses totales	Total devuelto
15 años	1.381,16 €	48.609,39 €	248.609,39 €
20 años	1.109,20 €	66.206,85 €	266.206,85 €
25 años	948,42 €	84.526,79 €	284.526,79 €
30 años	843,21 €	103.554,90 €	303.554,90 €
35 años	769,70 €	123.274,16 €	323.274,16 €

Pasar de 25 a 35 años rebaja la cuota en 178,72 € al mes, pero encarece el préstamo en 38.747,37 € de intereses. Y al revés: apretar de 25 a 20 años cuesta 160,78 € más cada mes y ahorra 18.319,94 €. Esa es la aritmética completa del plazo, sin adjetivos.

Efecto del tipo. Capital 200.000 €, plazo 25 años. Los TIN son escalones de ejemplo, no ofertas de mercado.

TIN	Cuota mensual	Intereses totales	Diferencia vs. 3 %
2,00 %	847,71 €	54.312,60 €	−30.214,19 €
2,50 %	897,23 €	69.170,04 €	−15.356,75 €
3,00 %	948,42 €	84.526,79 €	—
3,50 %	1.001,25 €	100.374,14 €	+15.847,35 €
4,00 %	1.055,67 €	116.702,10 €	+32.175,31 €
4,50 %	1.111,66 €	133.499,49 €	+48.972,70 €
5,00 %	1.169,18 €	150.754,02 €	+66.227,23 €

Un cuarto de punto de diferencia —pasar del 3,00 % al 3,25 %— sube la cuota en 26,21 € al mes y el coste total en 7.862,95 €. Es la razón por la que negociar el diferencial o pedir una segunda oferta compensa aunque parezca que se discute por decimales.

Cuánto dinero necesitas antes de pedir la hipoteca

La cuota es solo una parte del cálculo. La otra, la que descarta más operaciones, es el ahorro previo.

El LTV y la entrada

El loan to value es el porcentaje que el préstamo representa sobre el valor de la garantía. Las entidades suelen tomar como referencia el menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa, no el que más te convenga. Con un LTV del 80 % sobre una vivienda de 200.000 €, el banco presta 160.000 € y tú pones 40.000 € de entrada. Si la tasación sale por debajo del precio pactado, el hueco lo cubres tú: es el motivo por el que una tasación baja tumba operaciones ya cerradas.

Tasación

La realiza una sociedad de tasación homologada e independiente, y su coste lo asume el prestatario. El informe tiene una caducidad de seis meses desde su emisión conforme a la normativa de valoración, así que no conviene encargarlo demasiado pronto. Tienes derecho a aportar una tasación propia siempre que esté hecha por una entidad homologada y sea válida.

Impuestos y gastos de la compraventa

Este bloque depende de si compras vivienda usada o de obra nueva, y del territorio:

• Vivienda usada: tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y varía de forma notable entre territorios, además de tener reducciones por edad, familia numerosa o vivienda habitual. Consulta el tipo vigente en la agencia tributaria de tu comunidad antes de hacer números.
• Obra nueva: tributa por IVA —el tipo reducido previsto para la entrega de viviendas— más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, también autonómico.
• Notaría y Registro por la compraventa: aranceles regulados, a cargo del comprador salvo pacto distinto.
• Gestoría de la compraventa si la contratas.

Como regla orientativa, muchos compradores calculan el ahorro previo como la entrada más un margen adicional del entorno del 10 al 15 % del precio para impuestos y gastos. Es una aproximación de trabajo: el número exacto sale de aplicar el tipo real de tu comunidad y los aranceles concretos de tu operación.

Quién paga qué en el préstamo desde 2019

La Ley 5/2019 zanjó el reparto de gastos de la escritura de préstamo hipotecario, que antes generaba litigios en cadena. El reparto legal es:

• Paga el prestamista: los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción en el Registro de la Propiedad de esa escritura, la gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del préstamo.
• Paga el prestatario: la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite.

Ese reparto se aplica a los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley. Si tu hipoteca es anterior, el criterio es otro y conviene revisarlo caso por caso.

La ratio de endeudamiento: el cálculo que hace el banco contigo

Además de calcular la cuota, la entidad calcula si puedes pagarla. La ratio de endeudamiento compara el total de cuotas mensuales de tus préstamos —la hipoteca nueva más cualquier crédito que ya tengas— con tus ingresos netos mensuales.

El criterio prudencial más extendido sitúa el límite en torno al 30 % o 35 % de los ingresos netos. Con la cuota del ejemplo, 948,42 €, harían falta unos ingresos netos del entorno de 2.710 € al mes para quedar en el 35 %, o de unos 3.160 € para quedar en el 30 %. Si sois dos titulares, se suman los ingresos de ambos y también las deudas de ambos.

Ese porcentaje no es una norma legal, es una práctica de gestión de riesgo. Cada entidad aplica su propio umbral y valora además la estabilidad del empleo, la antigüedad, el tipo de contrato, el historial de impagos y el ahorro que queda después de la entrada. Un cálculo tuyo previo, con la cuota real y no con la bonificada, te evita sorpresas en el estudio.

Para hacer ese contraste con tu nómina, puedes apoyarte en la calculadora de sueldo bruto a neto y fijar un objetivo de ahorro con la calculadora de ahorro mensual.

Vinculaciones y bonificaciones: cuándo compensan de verdad

Casi todas las ofertas incluyen un tipo base y un tipo bonificado al que se llega contratando productos. La Ley 5/2019 prohíbe con carácter general las ventas vinculadas —condicionar el préstamo a contratar otro producto— con excepciones tasadas, pero permite las ventas combinadas, que es lo que ves en la práctica: te ofrecen el préstamo con y sin productos, y tú eliges.

El cálculo que hay que hacer es sencillo y casi nadie lo hace: compara el ahorro anual de cuota que te da la bonificación con el coste anual de los productos que la generan. Si domiciliar la nómina baja el tipo y no te cuesta nada, es ahorro puro. Si un seguro de vida vinculado cuesta más al año de lo que la bonificación te ahorra, la oferta "bonificada" te sale más cara que la que no lo está, aunque su TIN sea menor.

Dos cautelas sobre el seguro de daños: la entidad puede exigir que el inmueble esté asegurado, pero debe aceptar pólizas alternativas de otro proveedor con condiciones equivalentes. Y las primas de los seguros vinculados suelen subir con la edad del asegurado, así que un cálculo hecho solo con la prima del primer año subestima el coste a quince o veinte años vista.

La información precontractual: FEIN, FiAE y acta notarial

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga al prestamista a entregarte un paquete de documentación antes de firmar. Esta es la parte del proceso donde de verdad puedes verificar tus cálculos, porque hasta aquí todo son simulaciones.

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es la oferta vinculante. Recoge el capital, el plazo, el tipo, la TAE, el cuadro de amortización, los productos vinculados y las consecuencias del impago. Vincula al banco durante el plazo que indique, no menos de diez días.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): destaca las cláusulas más sensibles del contrato: índice de referencia, posibles limitaciones a la baja del tipo, cláusula de vencimiento anticipado, distribución de gastos y, cuando proceda, riesgos de préstamos en moneda extranjera.
• Copia del proyecto de contrato, desglose de gastos y condiciones del seguro exigido.
• Si el tipo es variable, un documento con escenarios de evolución de las cuotas ante distintas hipótesis del índice.

Con esa documentación en la mano debes acudir al notario que elijas para el acta previa, que es gratuita para ti. El notario comprueba que has recibido todo con la antelación mínima legal de diez días naturales antes de la firma, te explica el contenido y te hace un test para verificar que lo has entendido. Sin acta favorable no se puede autorizar la escritura. Ese plazo de reflexión existe precisamente para que puedas rehacer los cálculos con las cifras definitivas.

Aprovéchalo: coge la FEIN, mete sus números exactos en la calculadora de esta página y comprueba que la cuota que sale coincide con la que figura en el documento. Si no cuadra, pregunta antes de firmar. Para contrastar tu simulación con la del banco, tienes una comparación detallada en la guía sobre calculadora online frente a simulador del banco.

El Banco de España mantiene un portal de educación financiera para el cliente bancario donde puedes consultar los índices oficiales, el funcionamiento de las hipotecas y el procedimiento de reclamación: Portal del Cliente Bancario.

Amortización anticipada: reducir cuota o reducir plazo, con números

Cuando adelantas dinero, el capital pendiente baja de golpe y tienes que elegir qué hacer con esa holgura. Vamos a calcularlo sobre el mismo ejemplo: hipoteca de 200.000 € al 3 % a 25 años, y una aportación de 10.000 € justo después de la cuota 60, cuando el capital pendiente es de 171.010,95 € y quedan 240 cuotas.

Amortizar 10.000 € tras la cuota 60. Comparación de las tres situaciones.

Escenario	Cuota	Cuotas restantes	Intereses que aún pagarás	Ahorro en intereses
No amortizar	948,42 €	240	56.610,48 €	—
Reducir cuota	892,96 €	240	53.300,14 €	3.310,34 €
Reducir plazo	948,42 €	222	48.804,35 €	7.806,13 €

Reducir plazo ahorra 7.806,13 € de intereses y adelanta el final del préstamo un año y medio, pero mantiene la cuota intacta. Reducir cuota ahorra 3.310,34 € y te deja 55,46 € más de margen cada mes. La primera opción es más eficiente en intereses; la segunda da aire al presupuesto mensual. Cuál te conviene depende de tu situación, no de una regla general.

Los límites legales de la comisión

La Ley 5/2019 acotó lo que el banco puede cobrarte por reembolsar antes de tiempo. En todos los casos, la compensación solo procede si el prestamista sufre una pérdida financiera efectiva, y no puede superarla:

• Tipo variable: se pacta una de estas dos opciones, no ambas. O un máximo del 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o un máximo del 0,25 % durante los tres primeros. Pasado ese periodo, cero.
• Tipo fijo: hasta un 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años y hasta un 1,5 % a partir de entonces.
• Paso de variable a fijo por novación o subrogación de acreedor: hasta un 0,15 % durante los tres primeros años, y nada después.

Antes de amortizar, calcula si te sale a cuenta: si la comisión aplicable se come una parte importante del ahorro en intereses, quizá convenga esperar a que decaiga el periodo de compensación.

Subrogación y novación: recalcular una hipoteca que ya tienes

Si tu hipoteca está viva y las condiciones han cambiado, tienes tres vías para mejorarla, y las tres exigen rehacer el cálculo con el capital pendiente, no con el capital original.

• Novación: acuerdas con tu propio banco modificar condiciones —tipo, plazo, sistema de amortización, titulares—. Es la vía más rápida porque no cambia el acreedor.
• Subrogación de acreedor: trasladas el préstamo a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. Tu banco actual puede igualar la oferta y retenerte.
• Cancelación y nueva hipoteca: más cara en gastos, pero permite cambiar cualquier cosa, incluso ampliar capital.

Para valorar cualquiera de las tres, el cálculo correcto es: cuota actual sobre el capital pendiente y plazo restante, frente a cuota nueva sobre ese mismo capital y plazo con las condiciones nuevas, sumando al segundo escenario los gastos de la operación. Si la diferencia acumulada supera esos gastos con holgura, la operación tiene sentido. Si el ahorro tarda muchos años en compensar, probablemente no.

Errores frecuentes al calcular una hipoteca

• Usar el TIN anual sin dividirlo entre doce. Es el fallo más común en hojas de cálculo caseras y dispara la cuota.
• Meter el plazo en años donde la fórmula espera meses. Mismo origen, resultado absurdo.
• Simular con la TAE en lugar del TIN. La fórmula del sistema francés funciona con el tipo nominal. Meter la TAE infla la cuota, porque estarías cobrando dos veces las comisiones.
• Calcular con el tipo bonificado dando por hecho que lo mantendrás 25 años. Calcula siempre también el escenario sin bonificar.
• Olvidar el seguro y los impuestos de la vivienda. La cuota no es el gasto mensual real: hay que sumar seguro de hogar, y anualizar el IBI, la comunidad y el mantenimiento.
• Confundir precio de compra con valor de tasación. El LTV se calcula sobre la referencia que tome el banco, y suele ser la menor de las dos.
• Simular una mixta como si fuera fija. Hay que encadenar dos cálculos.
• No contar la entrada ni los gastos de compraventa. Puedes tener la cuota aprobada y no llegar al día de la firma.

Preguntas frecuentes sobre cómo calcular una hipoteca

¿Cuál es la fórmula exacta para calcular la cuota de una hipoteca?

Cuota = C × [r × (1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]. C es el capital prestado, r el tipo de interés nominal anual dividido entre 12, y n el número total de cuotas mensuales. Es la fórmula de la anualidad constante del sistema francés, que es el que utilizan las hipotecas de vivienda en España.

¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 euros a 25 años?

Con un TIN del 3 % la cuota sale 948,42 € al mes y los intereses totales 84.526,79 €. Con un TIN del 4 % la misma hipoteca costaría 1.055,67 € al mes. La cifra real depende del tipo que te ofrezcan, que solo conoces cuando tienes la FEIN.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

El TIN es el porcentaje de interés que se aplica al capital pendiente. La TAE añade las comisiones y gastos del préstamo y los distribuye financieramente a lo largo del plazo, así que refleja el coste real del contrato. Para calcular la cuota se usa el TIN; para comparar ofertas se mira la TAE.

¿Cuánto dinero ahorrado necesito para comprar una casa?

Depende del LTV que te conceda la entidad y de los impuestos de tu comunidad. Con un préstamo del 80 % del valor, necesitas el 20 % de entrada más los impuestos y gastos de compraventa, que muchos compradores estiman en un margen orientativo del 10 al 15 % adicional. Calcula tu caso con el tipo impositivo real que aplique.

¿Cómo se recalcula la cuota de una hipoteca variable en la revisión?

Se toma el valor del índice de referencia publicado en la fecha pactada, se le suma el diferencial fijo de la escritura y con ese tipo se recalcula la cuota aplicando la fórmula del sistema francés sobre el capital pendiente y los meses que resten. No se recalcula sobre el capital original.

¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?

Reducir plazo ahorra más intereses porque el capital pendiente baja durante más tiempo. En el ejemplo de esta página, 10.000 € tras la cuota 60 ahorran 7.806,13 € reduciendo plazo frente a 3.310,34 € reduciendo cuota. Reducir cuota, en cambio, mejora tu liquidez mensual. La elección depende de tu situación y conviene comentarla con tu entidad.

¿Cuánto puede cobrarme el banco por amortizar antes de tiempo?

Con la Ley 5/2019, en tipo variable el tope es del 0,15 % del capital reembolsado en los cinco primeros años o del 0,25 % en los tres primeros, según lo pactado, y cero después. En tipo fijo, hasta el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % a partir de ahí. Además, la compensación nunca puede superar la pérdida financiera real del prestamista.

¿Qué es la FEIN y por qué importa para el cálculo?

Es la Ficha Europea de Información Normalizada, la oferta vinculante del banco. Contiene el capital, el plazo, el tipo, la TAE y el cuadro de amortización con tus cifras definitivas. Es el documento contra el que debes contrastar cualquier simulación, incluida la de esta página.

¿Cuántos días tengo para pensarlo antes de firmar?

La ley exige que recibas la FEIN, la FiAE y el resto de documentación con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma de la escritura, y que acudas al notario para el acta previa gratuita, donde se comprueba que has entendido las condiciones.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Desde la Ley 5/2019, el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo, la inscripción registral, la gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del préstamo. El prestatario paga la tasación y las copias de la escritura que solicite. Los gastos de la compraventa en sí son cosa aparte.

¿Compensan las bonificaciones por domiciliar la nómina o contratar seguros?

Solo si el ahorro anual de cuota supera el coste anual de los productos contratados. Haz las dos cuentas y compáralas, y ten en cuenta que las primas de los seguros de vida suelen subir con la edad, así que el coste no es estable durante los 25 años.

¿Por qué al principio de la hipoteca casi no baja la deuda?

Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es el máximo. En el ejemplo de 200.000 €, la primera cuota lleva 500 € de intereses y solo 448,42 € de capital, y hasta la cuota 24 no se invierte esa proporción. Es matemática del sistema francés, no una penalización.

¿Puedo calcular una hipoteca mixta con esta calculadora?

Sí, encadenando dos cálculos. Primero calcula la cuota con el tipo fijo inicial y el plazo total. Después mira el capital pendiente al final del tramo fijo y vuelve a calcular con ese capital, los meses restantes y el tipo variable estimado. Simular una mixta con el tipo fijo durante toda la vida da una cifra optimista.

Una simulación bien hecha no sustituye a la oferta vinculante. Sirve para llegar al banco sabiendo qué preguntar, para detectar si una cuota se sale de tu presupuesto y para comprobar que las cifras de la FEIN cuadran. La decisión final, con el importe y el plazo concretos, conviene tomarla con la documentación oficial delante y, si tienes dudas, con un profesional que revise tu caso.

Sigue calculando

Si quieres profundizar en alguna de las piezas del cálculo, estas herramientas y guías trabajan casos concretos:

• Calculadora de cuota mensual de hipoteca, para ir directo a la cifra.
• Calcular la cuota real de la hipoteca, con los conceptos que no aparecen en la simulación rápida.
• Cómo usar una calculadora de hipoteca online, paso a paso.
• Calculadora de cuota de préstamo personal, si necesitas financiar la entrada o la reforma.
• Precio por metro cuadrado de vivienda, para contrastar el precio antes de negociar.
• Rentabilidad del alquiler, si estás comparando comprar con invertir.
• Interés compuesto, para entender el otro lado de la ecuación cuando decides entre amortizar o invertir.